“Ik geloof in lokale corporaties, ingebed in een grotere structuur”

Ooit was de Wassenaarsche Bouwstichting in de positie om andere corporaties te ondersteunen bij hun financieringen. “Daar is het de tijd niet meer naar”, zegt directeur Ad Zopfi. Wel is hij met andere kleine, lokale corporaties in gesprek over mogelijke slimme samenwerkingen. “We zijn te kleinschalig om op de huidige wijze verder te gaan.”

Eind jaren negentig, had de Wassenaarsche Bouwstichting een goede cash flow, waardoor er ruimte was om te investeren. De corporatie wilde iets terug doen voor de maatschappij en ging op zoek naar duurzame projecten binnen of buiten Wassenaar. De collegiale financiering van de toren voor studentenhuisvesting bij De Haagse Hogeschool, was het eerste matchingsproject tussen twee corporaties. Wassenaarsche Bouwstichting financierde de bouw en is formeel eigenaar van de studententoren. DUWO exploiteert het gebouw. 

Gerrit Dijkstra, vestigingsdirecteur Delft bij DUWO legt u de volgende vraag voor: “Zou de Wassenaarsche Bouwstichting nog steeds andere corporaties collegiaal willen financieren?”
“Het is een duurzaam exploitatiemodel, waar ik altijd achter heb gestaan - nu nog steeds. Zelf had ik graag ook andere projecten op deze wijze gefinancierd. Maar vanwege de regelgeving en de zware financiële druk, is het er de tijd niet meer naar. Omdat het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) dit model niet kent, levert het ieder jaar problemen op in de balans. Het CFV kent een lage waarde toe aan het gebouw, waardoor de investering relatief zwaar op ons eigen vermogen drukt.”

De Wassenaarsche Bouwstichting is een van de woningcorporaties die volgens het CFV met een te lage solvabiliteit kampt. Heeft dit te maken met de investering in de toren?
“De toren besloeg ooit 30% van onze balans. Dat is inmiddels veel minder. Maar dat is niet de belangrijkste reden dat we op de lijst staan met corporaties die volgens de methodiek van het CFV een solvabiliteit hebben lager dan 15%. De grootste oorzaak zit in de wijze waarop het CFV normeert en omgaat met de verhuurdersheffing. Bij de Wassenaarsche Bouwstichting zijn de huren relatief laag, zeker ten opzichte van de marktwaarde van de woningen. 
De mogelijkheden voor extra huuropbrengsten worden beperkt, omdat de huurprijs vooral wordt bepaald door de woonoppervlakte. De echte waarde van het huis, is niet terug te vinden in het woningwaarderingsstelsel en de eindwaarde die het CFV hanteert. De vermogenscorrectie door het CFV op de grondwaarde is bij ons bijvoorbeeld zeer aanzienlijk; enkele tientallen miljoenen euro’s. Dat kunnen we binnen de huidige regels niet compenseren. Woningen in de Randstad worden hetzelfde genormeerd als in Friesland of Groningen. Maar je kunt deze niet met elkaar vergelijken. In werkelijkheid is onze woningvoorraad veel meer waard dan de schattingen van het CFV aangeven.”

Bedoelt u dat Wassenaarsche Bouwstichting grotere gevolgen ondervindt van de opgelegde heffingen dan woningcorporaties in andere delen van het land?
“De heffingen hakken er bij ons flink in, omdat deze gebaseerd zijn op de WOZ-waarde en niet op de veel lagere huurwaarde. Deze normering pakt nadelig voor ons uit. In 2018 geven we van elke ontvangen euro huur circa 20 cent uit aan heffingen. Dat kan elders in Nederland zomaar de helft zijn.”
Hoe reageert de Wassenaarsche Bouwstichting op de heffingen?
“Vroeger besteedden we onze winst aan nieuwbouw. Maar ons werkkapitaal gaat nu op aan de heffingen. Daarom stellen we onze nieuwbouwplannen voorlopig uit. Wij concentreren ons nu vooral op de bestaande voorraad en investeren in energiebesparende maatregelen en het renoveren van woningen. Om de heffingen te kunnen betalen, moeten we naar een nieuw uitgavenpatroon. We hebben een verkoopprogramma van minstens 15 woningen per jaar. Daarnaast voeren we huurverhogingen door en zijn we met andere corporaties in gesprek over slimme samenwerkingen. Op onze organisatie hebben we de afgelopen jaren al bespaard, dus daar valt geen grote efficiencyslag te behalen.”  

Aan wat voor slimme samenwerkingen denkt u?
“Persoonlijk geloof ik in lokale corporaties die ingebed worden in een grotere structuur. Bijvoorbeeld een franchiseorganisatie of een model met meerdere dochters en een gezamenlijke moeder, zoals de Rabobank. Samen kun je dan zaken centraal regelen, zoals projectontwikkeling en vernieuwing. Met een aantal kleinere corporaties zijn we momenteel in gesprek over de mogelijkheden. Duidelijk is dat we niet doorkunnen op de huidige wijze met de bestaande omvang. Als kleine corporatie kunnen we het beheer prima doen. Maar voor bijvoorbeeld financiering zijn we te kleinschalig, zeker als we voor een deel - het zogenaamde niet-DAEB-bezit - op marktconforme financiering moeten overgaan.”

Waar vindt u dat de corporaties qua huurbeleid voor moeten staan en wat is de doelgroep?
“Onze primaire doelgroep bestaat uit mensen met een inkomen tot ongeveer 30.000 euro bruto per jaar. Zij zijn afhankelijk van een huurtoeslag en kunnen een huur betalen tot circa 600 euro per maand. Samen met de overheid  zijn wij ervoor verantwoordelijk om de huren voor deze groep betaalbaar te houden. Onze secundaire doelgroep is die van huurders met een inkomen tussen de 30.000 en 45.000 bruto per jaar. Deze groep kan huurwoningen betalen vanaf 600 tot circa 800 euro per maand. De corporaties zijn ervoor verantwoordelijk om de woningen voor deze doelgroep betaalbaar te houden.”  

Wat is uw ambitie?
“Wij willen in de eerste plaats goede en betaalbare woningen bieden aan onze doelgroepen. Dat doen we door goed voor ons bestaande bezit te zorgen. Samen met de gemeente zorgen we voor betaalbaarheid. Maar we zijn ook medeverantwoordelijk voor de combinatie van wonen en zorg. Door bestaande zorgcomplexen te vernieuwen en aan te passen, maken we deze toekomstbestendig. Daarbij kijken we niet alleen naar de stenen, maar ook naar het welzijn van de bewoners.”

Welke bestuurder laat u graag aan het woord en welke vraag heeft u voor hem of haar? 
“Ab Abbinga van Wonen Midden Delfland. De vraag die ik hem wil stellen luidt als volgt: ‘Hoe kun je de kracht van de kleine lokale corporatie in de toekomst borgen.’”