“Slimmer werken is het devies”


Ed Pannebakker, directeur-bestuurder De Goede Woning

Het behoudende beleid werd woningcorporatie De Goede Woning in het verleden niet altijd in dank afgenomen. Maar nu de ‘vette jaren’ voorbij zijn, plukt deze Zoetermeerse corporatie er de vruchten van. ‘Wij hielden destijds al rekening met vermindering van inkomsten’, verklaart directeur-bestuurder Ed Pannebakker. “De overheid zagen we als grootste risico. En ons uitgangspunt is en was altijd de betaalbaarheid van onze woningen.” 

André van den Berg, directeur van Wonen Wateringen, vraagt zich af wat u energie geeft in uw werk. En was dat vijf jaar geleden ook al zo?
“De betaalbaarheid van de woningen is voor mij de belangrijkste drijfveer. Mensen hebben het financieel steeds zwaarder en dat raakt hen heel diep. In Zoetermeer zijn relatief veel grotere en dus duurdere woningen. Het is voor ons de uitdaging die betaalbaar te houden – en zeker in een tijd waarin de heffingen ons om de oren vliegen. Daarnaast zorgen we voor het behoud van prettige woonbuurten, zodat onze huurders zich er thuis voelen.”

“Vijf jaar geleden was de situatie totaal anders. Toen kreeg ik vooral energie van projectontwikkeling voor de lage middeninkomens. Dat was destijds een belangrijk vraagstuk. We hadden net overeenstemming met de gemeente en de projectontwikkelaar bereikt over het nieuwbouwproject De Elementen met 340 appartementen. Dat project was ontwikkeld voor de vrije sector, maar ze raakten de woningen niet kwijt vanwege de crisis. Wij namen het project over met steun van de gemeente. Inmiddels is er in Zoetermeer geen tekort meer aan woningen voor de lage middeninkomens, omdat Vestia de huurprijzen heeft moeten optrekken. Zo vraagt iedere periode om andere accenten.”  

Blijft u zich de komende jaren op dezelfde manier inzetten voor de betaalbaarheid? 
“Van alle woningen die wij te huur aanbieden is 85% betaalbaar met huurtoeslag en daar wil ik ook in de toekomst aan vasthouden. Ons huurbeleid sluit aan bij de huurtoeslagregeling. Wel houden we rekening met verschil in kwaliteit tussen de woningen. Zo ontstaat er een zekere huurprijsdifferentiatie. We zijn er voor de doelgroep en dus moeten we er rekening mee houden wat die kan betalen. Als je rond moet komen van een minimuminkomen, kom je nu al geld tekort. Dan kun je de huur niet verder verhogen. Voor de komende tien jaar gaat de toezichthouder van corporaties, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, uit van een totale huurstijging van 17% na aftrek van de inflatie. Die situatie is volgens mij niet haalbaar. De huurtoeslag zou navenant mee moeten groeien. Dan vraag je nogal wat van de belastingbetaler. Dit nog los van het feit dat de huurder bij elke 2 euro die de huurtoeslag omhoog gaat, ook 1 euro zal moeten betalen. Ik vraag mij af of de uitkeringen en lonen daarmee in de pas zullen lopen, maar ik ben bang van niet.”

De rol van Zoetermeer is aan het veranderen van groeigemeente met veel nieuwbouwproductie naar een gemeente die in grootte stabiliseert. Hoe staat u daarin en wat betekent dat voor de inwoners?
“We ontwikkelen nu woningen op lege plekken in de stad. Waar scholen inkrimpen en er ruimte ontstaat, realiseren we nieuwbouw. We zetten in op bouw voor jongeren en zo nodig zorgwoningen in de wijken. We blijven nieuwbouw ontwikkelen in hetzelfde tempo als de afgelopen tien jaar. Volgend jaar starten we voor het eerst projecten in samenspraak met toekomstige bewoners. In oudere wijken, zoals Palenstein, slopen we hoogbouw en bouwen we nieuwe, eigentijdse en gevarieerde woningen. Zoetermeer voert momenteel fusiebesprekingen met buurgemeenten. Als we bijvoorbeeld samengaan met Pijnacker-Nootdorp of Lansingenland, ontstaan er voor ons ook nieuwe mogelijkheden.”

“Er zijn allerlei ontwikkelingen die de wijken kwetsbaarder maken. Zorginstellingen plaatsen steeds meer mensen uit gesloten instellingen in de buurten. Het is een kwetsbare groep die binnen de sociale verhuur valt. Ook door scheidingen, ziekte en ontslag onder 55plussers stijgt de kwetsbaarheid in de wijken. Wij bezuinigen daarom niet op de wijkteams. De recente uitbreiding met drie buurtbeheerders houden we bewust in stand.”

In een groot onderzoek van Aedes naar de prestaties van ruim 300 woningcorporaties, behaalt u een A-score op bedrijfslasten. Heeft u daarop gestuurd of heeft u recent extra maatregelen genomen?
“Wij werken sinds de jaren negentig aan betaalbaarheid. We zijn terughoudend met leningen en houden onze bedrijfskosten op orde. Continu kijken we hoe het efficiënter kan en hoe we de productiviteit kunnen verhogen. Daardoor hoeven we tot nu toe niet te bezuinigen of mensen te ontslaan. Onze teamleiders en medewerkers maken zelf het verschil. Ze denken mee en dragen oplossingen aan om het werk nog beter te organiseren. Slimmer werken is het devies en bij natuurlijk verloop grijpen wij de kans om de formatie te verminderen. We zijn nu financieel gezond, maar dat biedt geen garantie voor de toekomst. We moeten scherp blijven als we onze positie willen blijven behouden.”

Heeft u nog tips van collega-corporaties?
“Het is belangrijk te blijven luisteren naar de huurders, gemeente en medewerkers. En maak vooral bij de medewerkers het belang duidelijk van lage bedrijfslasten. Vroegtijdig efficiënt werken betekent het behoud van werkgelegenheid in de toekomst. Als bestuurder moet je ook je verantwoordelijkheid blijven nemen. Als er geen druk is moet je blijven werken aan verlaging van de bedrijfslasten. Dat laatste heeft de sector in het verleden verwaarloosd. Wij werken in feite niet veel anders dan het bedrijfsleven. We hebben dan wel geen aandeelhouders, maar we hebben onze huurders. Ons dividend zit in betaalbaarheid, het bouwen van nieuwe woningen en energiebesparing. We moeten een basisdienstverlening kiezen. Wat doen we wel en niet voor de klant? En uiteindelijk moeten we draagvlak vinden bij onze bewoners.”  

Voor de kwaliteit van uw dienstverlening behaalt u een B-score. Streeft u ernaar hier ook een A voor te krijgen?
“We behaalden een 7,6, dus net geen A-score. Dat is al heel goed en we hoeven er niet per se een 9 van te maken. We willen vooral de basis goed op orde hebben. Het is belangrijker dat bewoners zich thuis voelen en dat woningen betaalbaar zijn dan dat wij de A-status behalen. Maar de drive van onze medewerkers kennende, sluit ik een A-status niet uit.”

Welke rol spelen duurzaamheid en energiebesparing?
“Wij investeren in 10 jaar tijd 12 miljoen euro in energiebesparing en zijn erg begaan bij duurzaamheid. Ook bij het energiebeleid richten wij ons op betaalbaarheid. Als een huurder er niet beter van wordt, stemmen we niet in met een energiemaatregel. We realiseerden al projecten waarbij de stookkosten soms met meer dan 20% daalden. Ook bouwden we kort geleden extra energiezuinige nieuwbouwwoningen met warmtepompen.” 

Wat verwacht u van de regionale samenwerking tussen woningcorporaties en gemeenten vanaf 2015?
“De samenwerkingsvorm van gemeenten bestaat logischerwijs niet meer. Hopelijk blijven zij het belang van samenwerking inzien. SVH heeft een lange traditie van goede samenwerking en die zal zich uitbetalen. Gelukkig ziet het ernaar uit dat alle gemeenten het belang van samenwerking blijven onderstrepen en er in samenspraak met hen goede regionale prestatieafspraken gaan komen.”

Welke bestuurder laat u graag aan het woord en welke vraag heeft u voor hem of haar? 
“Wil van Dam, directeur-bestuurder St. Willibrordus: Hoe belangrijk zijn huurders en de gemeente voor het beleid van St. Willibrordus in Wassenaar? Wat wil je bij jullie 100-jarig bestaan in 2019 bereikt hebben?”