Willem Krzeszewski, directeur Staedion: “Het verdienmodel is lastig, maar niet onmogelijk”


De woningcorporatie van de toekomst gaat volgens Willem Krzeszewski, directeur-bestuurder van Staedion efficiënt om met vastgoed en besteedt daarnaast heel gericht aandacht aan leefbaarheid. Hoewel hij toegeeft dat de verhuurdersheffing zwaar drukt op het budget is hij niet pessimistisch. “Het verdienmodel is lastig, maar niet onmogelijk.” Staedion zet onder meer in op bewonersparticipatie en het energiezuinig maken van bestaande woningen.

Is er ondanks de druk van de verhuurdersheffing nog ruimte voor investeringen?
“De mogelijkheid om te investeren komt door de verhuurdersheffing onder druk te staan. Dus moeten we selectiever zijn. In het verdienmodel leggen we het accent op het verduurzamen van bestaande woningen. We gaan slimmer met de wijken en buurten om en richten ons op energiebesparing. Waar mogelijk maken we bestaande woningen energiezuinig. Alleen waar dat niet haalbaar is, investeren we in nieuwbouw. Verder kijken we waar we op een gelijkwaardige manier met marktpartijen kunnen samenwerken.”

Treft u verder nog maatregelen om de verhuurdersheffing op te kunnen brengen?
“Naast selectieve investeringen focussen we op kostenreductie. Zo sluiten we drie van de vijf vestigingen en kijken we ook verder binnen onze organisatie hoe we kosten kunnen besparen. Welke consequenties dat voor het personeel zal hebben, is nu nog niet te zeggen. Maar zeker is dat er op termijn banen zullen verdwijnen. Overigens staat deze efficiencyslag los van de verhuurdersheffing. Ook zonder die heffing, hadden we dit gedaan. Ik werkte zeven jaar in het bedrijfsleven en voor overheden. Uit die tijd weet ik dat het efficiënter kan. In deze tijd past een meer sober beleid.”

De reputatie van de sector heeft een enorme deuk opgelopen. Samen met Aedes en enkele andere woningcorporaties werkt u aan een positiever imago. Hoe pakt u dat aan?
“We laten zien wat onze kerntaken zijn en richten ons op soberheid en doelmatigheid. Verder gaan we meer met bewoners in gesprek om te luisteren wat er bij hen leeft, zodat we daarop kunnen inspelen. In de dialoog benadrukken we vooral het ‘thuisgevoel’. We trekken de consequenties uit wat er in het verleden verkeerd is gegaan en reageren daarop met nederigheid.”

Gingen de woningcorporaties tot nu toe niet efficiënt met vastgoed om?
“Woningcorporaties hebben in tegenstelling tot de vrije sector meer aandacht voor leefbaarheid en kwaliteit van de wijken. Dat is op zich goed, maar we verloren onze kerntaken soms wat uit het oog en lieten ons te veel leiden door emotie. Ook bij Staedion zijn we op sommige vlakken doorgeslagen. Zo spraken we ooit met de gemeente Den Haag af om de ondergrondse vuilcontainers te financieren in stadsvernieuwingsgebieden. Best vreemd natuurlijk als je bedenkt dat de bewoners daar al afvalstoffenheffing voor betalen. Dergelijke afspraken zouden we nu niet meer maken. Binnen Staedion gaan we het leefbaarheidsbeleid duidelijker definiëren en focussen op onze kerntaken.”

Is er überhaupt nog ruimte voor een leefbaarheidsbeleid?
“Staedion vindt leefbaarheid nog steeds heel belangrijk. We reserveren hiervoor jaarlijks in de begroting aparte middelen, zodat het niet ten koste gaat van de exploitatie van vastgoed. Een transparant leefbaarheidsbeleid helpt ons duidelijke keuzes te maken, die we aan de buitenwereld kunnen uitleggen.”

Welke criteria hanteert Staedion als het gaat om leefbaarheid?
“We richten ons in eerste instantie op onze woningcomplexen. Die moeten schoon, heel en veilig zijn, zodat de bewoners zich er thuis voelen. Daarnaast willen we woningoverlast adequaat aanpakken. In het verleden dachten we te veel vóór de bewoners. Nu gaan we meer met hen in overleg. Bewonersparticipatie wordt heel belangrijk. Er komen meer bewonerscommissies en er ontstaat ruimte voor flexibiliteit. Binnen het ene complex bestaan andere behoeften dan binnen het andere. Tot slot valt ook de schuldhulpverlening onder leefbaarheid. Samen met de gemeenten willen we een actief beleid voeren om mensen te ondersteunen die in zware financiële problemen verkeren.”

Moeten woningcorporaties nog investeren in woningen in het middensegment?
“Minister Blok ziet het als een taak van de particuliere investeerders om deze woningen te realiseren. Maar als die het niet doen, hebben we in de volkshuisvestelijke aandachtsgebieden straks een gigantisch probleem. Dan blijven alleen de goedkope sociale huurwoningen over en ontstaat er segregatie: de iets hogere inkomensklassen stromen weg. Voor stadsvernieuwing is het essentieel dat we ook buiten de sociale verhuur investeren. Het heeft een enorm positief effect op een wijk als we woningen bouwen met huren van rond de 800 euro. Vaak zijn beleggers vervolgens ook bereid om in dergelijke wijken te investeren.”

Minister Blok vindt het belangrijk dat woningcorporaties focussen op hun werkgebied. Bent u het daarmee eens?
“Ik ben absoluut een voorstander van een regionale aanpak voor volkshuisvestelijke gebieden. Volgens mij is dat naar de toekomst toe onontkoombaar. Woningmarkten zijn qua typologie echt verschillend. Binnen de Randstad spelen bijvoorbeeld hele andere issues dan op het Groningse platteland. In plaats van een uniform landelijk beleid zou er regionaal maatwerk moeten komen. Ik vind dat woningcorporaties zich tot één volkshuisvestelijk gebied zouden moeten bepalen. Verder ben ik voorstander van het saneren van kleinere partijen om de slagkracht van de sector te vergroten. De kracht binnen elke regio schuilt in de onderlinge samenwerking tussen woningcorporaties, gemeenten en stakeholders.”

Welke bestuurder zou u graag aan het woord laten en welke vraag heeft u voor hem of haar? Ik zou Karin van Dreven van Haag Wonen de volgende vraag willen stellen: wat is het investeringsveld voor de toekomst bij de grootstedelijke corporaties en halen we daarmee onze energiedoelstellingen?