Piet Melzer


Piet Melzer, wethouder Pijnacker-Nootdorp:

“Geringe investeringscapaciteit is een groot probleem”

Samen met de corporaties staat de gemeente Pijnacker-Nootdorp voor de grote uitdaging om te zorgen voor voldoende betaalbare woningen voor sociale huurders. Volgens wethouder Wonen, Piet Melzer, ligt een deel van de oplossing in het aanpakken van ‘scheefwoners’. Ook roept hij andere marktpartijen op te investeren.

Tegen welke specifieke problemen loopt u in Pijnacker-Nootdorp aan?

“In onze gemeente ondervinden we relatief veel last van de sanering van Vestia, die in 2002 de lokale woningcorporatie van Nootdorp heeft overgenomen. Bijna 70% van de woningen van deze corporatie die vrijkomen, wordt verkocht of verhuurd in de vrije sector. Slechts 9% komt vrij voor verhuur onder de aftoppingsgrens. Er is nauwelijks meer regulier betaalbaar sociaal huuraanbod in deze kern. En ook in andere kernen is het een uitdaging om uit de bestaande voorraad toch voldoende betaalbare huurwoningen te halen. Het aanbod boven de aftoppingsgrens is relatief ruim. Een ander probleem is dat de sociale woningbouw de komende jaren vrijwel stilligt door het ontbreken van substantiële financieringsmogelijkheden voor onze drie corporaties.”

Wethouder Raimond de Prez van Delft legt u de volgende vraag voor: “Pijnacker-Nootdorp heeft een probleem met het huisvesten van de eigen inwoners die in aanmerking komen voor sociale huisvesting. Hoe denkt u dit op te lossen?”

“Meer dan 30% van de sociale huurwoningen van onze lokale woningcorporatie, wordt op dit moment bewoond door mensen die ‘scheefwonen’. Hun inkomen is gestegen, waardoor zij eigenlijk zouden moeten doorstromen. Wij willen de doorstroming bevorderen, zodat de betaalbare woningen weer beschikbaar komen voor mensen die daar recht op hebben. Bijvoorbeeld door de woningcorporaties aan te moedigen de huur van scheefwoners te verhogen. En door ervoor te zorgen dat er voor doorstromers betaalbare koop- en huurwoningen zijn.”

“Samen met andere partijen willen we betaalbare woningen gaan realiseren. Op dit moment zijn we met Staedion in onderhandeling over de bouw van 40 sociale woningen in 2016. Ook roepen we andere woningcorporaties binnen Haaglanden op om in onze gemeente te investeren. En we proberen particuliere beleggers te interesseren.”

Kunt u door deze maatregelen ook de statushouders huisvesten?

“De taakstelling voor 2015 was om 87 statushouders te huisvesten. Dat hebben we niet gehaald. Dit jaar is de taakstelling het huisvesten van 131 statushouders. Tel daar de achterstand van 19 van vorig jaar en de extra vraag vanuit het COA bij op, en het is duidelijk dat we voor een grote uitdaging staan. Op jaarbasis komen er namelijk maar rond de 100 betaalbare huurwoningen vrij. We vroegen in het verleden weleens regionale verevening aan voor de huisvesting van statushouders, maar dat is niet gelukt. Nu kijken we onder meer naar semipermanente huisvesting. Maar ook dat zal tijd nodig hebben.”

Welk effect heeft de nieuwe Woningwet op de samenwerking tussen de gemeente en de corporaties in Pijnacker-Nootdorp?

“Rondom Wonen, Vestia en Staedion zijn de drie grote spelers waarmee wij regelmatig contact hebben. Met de lokale corporatie, Rondom Wonen, en met Vestia hebben we een lange traditie van bestuurlijk overleg. Staedion nam in 2013 woningen in onze gemeente over van SWY (Stichting Woonformatie Ypenburg). De overleggen verliepen altijd al soepel. De nieuwe Woningwet zorgt wel voor meer structuur en duidelijke kaders voor de prestatieafspraken. Ook krijgen de huurders nu een stem in het overleg hierover. De nieuwe rol van de gemeente is even wennen. We kunnen nu beter de financiële gegevens van de corporaties betrekken bij de gesprekken. Hierdoor kunnen we ons meer inleven en wordt het partnerschap intensiever.”

Wat is de belangrijkste uitdaging waar de corporaties in Pijnacker-Nootdorp voor staan en welke rol is er voor hen weggelegd?

“Het terugdringen van het scheefwonen zie ik als de belangrijkste uitdaging. Bijvoorbeeld door aanpassing van het huurbeleid. Ook is er een grote nieuwbouwopgave. Op dit moment lijken de drie corporaties in onze gemeente de benodigde investeringen niet aan te kunnen.”

“Voor de woningcorporaties is het een uitdagende tijd. De geringe investeringscapaciteit is een groot probleem. De corporaties moeten ervoor waken dat zij niet ingehaald worden door particuliere ontwikkelaars. Er zal creatief naar mogelijkheden gezocht moeten worden. Denk aan slimme investerings- en eigendomsconstructies.”

“Wij zien een win-winsituatie als de corporaties - met mate - bestaande huurwoningen in de vrije sector exploiteren en met die inkomsten de exploitatie van betaalbare huurwoningen zouden verruimen. Meer huuraanbod in de vrije sector is zeer gewenst en levert een bijdrage aan de doorstroming. De praktijk leert dat nieuwbouwprojecten in deze categorie succesvol zijn. Er zijn recent twee woontorens en een serie grondgebonden woningen gerealiseerd in Pijnacker, er is er één in aanbouw en op dit moment wordt er op de nieuwbouwlocatie Ackerswoude een klein project van 14 huurwoningen in de vrije sector door een beleggingsmaatschappij gerealiseerd. Het mooie daarvan is dat particuliere beleggers nu ook in kleinere projecten willen participeren.”

Welke bijdrage levert de gemeente aan de verduurzaming van het woningbezit?

“In 2050 willen we dat onze gemeente energieneutraal is. Als tussenstap formuleerden we dat de gehele woningvoorraad in 2020 gemiddeld energielabel B heeft. Omdat we in onze gemeente voor 80% koopwoningen hebben, informeren en adviseren we bestaande eigenaren om hen over de drempel te helpen. Om de duurzaamheid te bevorderen, zien we voor onszelf een stimulerende en regisserende rol weggelegd. We stimuleren de bouw van woningen met Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) 0. In de nieuwe wijk Keizershof in Pijnacker willen wij beginnen aan de bouw van 75 sociale woningen met EPC-waarde 0. En in Pijnacker-Noord zijn 470 appartementen (flatwoningen) van Rondom Wonen nog dit jaar aangesloten op een aardwarmtesysteem. De warmte die vrijkomt bij een nabijgelegen plantenkwekerij, wordt hergebruikt om de woningen en het zwembad te verwarmen. Onze gemeente heeft actief geparticipeerd in dit project en bemiddeld bij het verkrijgen van subsidies.”

Nu het Stadsgewest is opgeheven, werken de gemeenten en corporaties binnen Haaglanden verder samen binnen de Bestuurlijke Tafel Wonen. Hoe kijkt u aan tegen deze samenwerking?

“Ik vind het een mooie prestatie dat we binnen Haaglanden in staat zijn gebleken één huisvestingsverordening te hanteren die door alle individuele gemeenten is vastgesteld en voor de gehele regio geldt.”

“Voor versterking van het beleid binnen de Metropoolregio kan het van belang zijn de woonagenda’s van Haaglanden en Rijnmond op elkaar af te stemmen. Uit de Woningwet volgt dat de gemeenten voor 1 juli van dit jaar de omvang van de woningmarktregio moeten bepalen. Daarmee wordt vastgesteld wat het primaire werkgebied van een woningcorporatie is en waar deze nog mag investeren. Met grote spelers als Woonbron en Vestia in ons werkgebied is de omvang van de regio Haaglanden wellicht te beperkt.”

“Ondertussen werkt de Bestuurlijke Tafel gewoon door. De Regionale Prestatieafspraken zijn gerealiseerd en leiden tot nieuwe thema’s die uitgewerkt worden. In 2016 houden we ons bezig met de Regionale Woonvisie, een beleidskader voor de volgende prestatieafspraken en de afspraken over het woningbeleid.”

Wat zijn voor u de winstpunten uit de Regionale Prestatieafspraken?

“Ik ben blij dat de regionale afspraken over de verkoop van woningen gunstig uitpakken en dat niet het maximale aantal woningen verkocht zal worden. Ook is het positief dat er duidelijke afspraken zijn gemaakt over de betaalbaarheid. Er is een regionaal robuuste huisvesting overeind gebleven, die het ons mogelijk maakt te focussen op de lokale huisvesting. De situatie in Nootdorp maakt het belang duidelijk van de regionale afspraak om met elkaar te streven naar een zekere spreiding van het sociale huuraanbod. Deze afspraak moeten we zowel lokaal als regionaal het komende jaar nog verder concretiseren.”

Aan welke wethouder geeft u graag het woord en wat wilt u hem of haar vragen? “Wethouder Bert Doorn van Wassenaar. Aan hem de vraag: ‘Hoe kijkt u - gezien de beperkingen die aan corporaties worden opgelegd qua werkgebied - aan tegen een woningmarktregio die zich uitstrekt tot de metropoolregio? ’