FAQ Europaregeling

Vragen

• Vragen over Vragen over de berekening van het inkomen
• Gaat het bij de € 34.085-grens om bruto, netto, belastbaar of toetsingsinkomen
  Het gaat om belastbaar inkomen ook wel verzamelinkomen genoemd. Een definitie van belastbaar inkomen is te vinden bij Rijksoverheid .
• Moet de huur- of zorgtoeslag bij het inkomen opgeteld worden?
  Nee
• Telt het inkomen van inwonende kinderen ook mee voor het gezamenlijk verzamelinkomen van het huishouden?
  Inkomen kinderen tellen niet meer mee door de invoering van de Europese regelgeving. Alleen als het kind staat vermeld op het contract als medehuurder wordt het inkomen wel meegeteld.
• Telt spaargeld/vermogen ook mee voor de € 34.085-grens?
  Ja, indirect bij de vaststelling van het belastbaar inkomen Een huishouden moet via box 3 'inkomsten uit sparen en beleggen' in voorkomende gevallen hiervoor de rendementseis van de Belastingdienst van 4% aanhouden en dit bovenop het reguliere inkomen tellen.
• Hoe moet bij inkomenstoets worden omgegaan met vermogen (bijv.opbrengst verkoop eigen woning)?
  In de regeling gaat het om het verzamelinkomen: het totaal van box 1, 2 en 3. Er vindt dus geen vermogenstoets plaats. Via box 3 heeft het vermogen wel een effect op het verzamelinkomen. Met andere woorden: het vermogen is indirect wel van invloed zijn op het verzamelinkomen. Het gaat in de regeling om het geschatte verzamelinkomen in het jaar waarin in het huurcontract wordt aangegaan. Een methode is om op basis van het IB 60 formulier via indexatie te komen tot deze inschatting. Het is aan de woningzoekende om aan te geven of sprake zal zijn van een wezenlijke verandering (waardoor de eenvoudige methode van IB 60 inkomen maal indexering niet werkt). Andere methoden, zoals gebruik van een loonstrook behoren ook tot de mogelijkheden.
• Moeten incidentele beloningen, bijvoorbeeld overwerkvergoeding, ook worden meegerekend voor het huishoudinkomen in het geval de woningzoekende een loonstrookje overlegt?
  De woningcorporaties kan aan de hand van een overlegd loonstrookje een onderscheid maken tussen structurele en incidentele beloningen. Incidentele beloningen worden niet meegerekend voor het vastleggen van het huishoudinkomen. Bij twijfel kan de woningcorporatie van de woningzoekende verlangen dat meerdere loonstrookjes overlegd worden om meer inzicht te krijgen in het structurele inkomen.
• Geldt de regeling ook voor studentenhuisvesters en hoe moet het inkomen van buitenlandse studenten die hier studeren worden getoetst?
  De regeling geldt voor alle toegelaten instellingen, dus ook categorale. Ook voor buitenlandse studenten zal de corporatie een inkomenstoets moeten uitvoeren. Omdat een belastingaangifte ontbreekt, zal het hier gaan op basis van een loonstrook dan wel een verklaring van de huurder dat die geen inkomsten ontvangt.
• Kan er voor het vaststellen van het huishoudinkomen van studenten ook gebruik gemaakt worden van een bewijs van studiefinanciering?
  Een woningzoekende student met studiefinanciering mag maximaal €13.215,83 bijverdienen (prijspeil 2011), waardoor een bewijs van studiefinanciering voldoende is om te bepalen dat een student een lager huishoudinkomen heeft dan €33.614,- (prijspeil 2011). Een woningcorporatie kan dus – indien zij hier de voorkeur aan geeft - een bewijs van studiefinanciering in plaats van een IB 60 formulier opvragen bij de woningzoekende student. Indien een student geen studiefinanciering ontvangt dient de woningcorporatie het verzamelinkomen anderszins vast te leggen (IB 60 formulier of andere bescheiden).
• Hoe wordt het huishoudinkomen berekend in het geval dat een sociale huurwoning aan meerdere arbeidsmigranten wordt verhuurd?
  Indien er sprake is van kamergewijze verhuur, waarbij een individueel huurcontract met iedere bewoner wordt afgesloten, wordt enkel gekeken naar het inkomen van de individuele bewoner. De inkomens van alle bewoners in de sociale huurwoning worden niet bij elkaar opgeteld. Indien er sprake is van medehuur, waarbij één huurcontract wordt afgesloten met meerdere bewoners, dan geldt het gezamenlijke inkomen van deze bewoners als huishoudinkomen.
• Kan het huishoudinkomen van statushouders die voor de eerste keer een sociale huurwoning willen huren worden vastgesteld aan de hand van een IB 60 formulier?
  Nee. Statushouders die in een opvangvoorziening van het COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers) verbleven, hebben in de regel geen inkomsten uit arbeid genoten. In deze opvang ontvingen zij een (bescheiden) toelage op basis van de Regeling Verstrekkingen Asielzoekers. Desgevraagd kan het COA voor betrokkenen ter zake een inkomstenverklaring afgeven. Deze is te verkrijgen viade COA Servicelijn 0800-0238023 en coaservicelijn@coa.minjus.nl. De Belastingdienst heeft aangegeven voor deze personen geen IB 60 formulier af te geven. Betrokkenen worden in het bezit gesteld van een geldig verblijfsdocument voor Nederland (een geplastificeerde pas). In de meeste gevallen betreft dit een van de volgende verblijfsvergunningen: Type I "regulier bepaalde tijd", Type II "regulier onbepaalde tijd", Type III "asiel bepaalde tijd", of Type IV "asiel onbepaalde tijd". Bepaling van het huidige huishoudinkomen kan verder plaatsvinden aan de hand van een recente uitkeringsspecificatie of – indien van toepassing – loonstrook. De toewijzingen aan statushouders tellen mee voor de 90% norm.
• Vragen over Vragen over de 90% norm
• Geldt de regeling voor alle nieuwe huurcontracten?
  De regeling geldt voor alle woongelegenheden waarvan de kale huurprijs op 1 januari 2011 lager is dan € 652,52 (met uitzondering van woongelegenheden die gefinancierd worden vanuit de AWBZ, bijvoorbeeld onzelfstandige eenheden in een verzorgingshuis). Onder woongelegenheden vallen naast de zelfstandige woningen óók onzelfstandige woningen, tijdelijke verhuringen en woonwagenstandplaatsen. De regeling geldt alleen voor nieuwe huurders en heeft dus geen invloed op lopende huurcontracten
• Tellen tijdelijke verhuringen voor te slopen woningen op basis van de Leegstandswet ook mee voor de 90% norm?
  Ja. Alle verhuringen met een huurcontract op basis van het Burgerlijk Wetboek tellen mee voor de 90% norm. Indien te slopen woningen tijdelijk worden verhuurd is de basis een dergelijk huurcontract. Op grond van de Leegstandwet moet dit contract tenminste 6 maanden duren. Voor de verhuurder geldt een opzegtermijn van 3 maanden en voor de huurder minimaal 1 maand. De huurovereenkomst eindigt in elk geval als de looptijd van de gemeentelijke vergunning tot tijdelijke verhuur is verstreken.
• Geldt de 90% norm ook bij woningruil van huurwoningen met een huurprijs van € 664.66of lager?
  Ja, indien er bij de woningruil nieuwe huurovereenkomsten afgesloten worden.
• Geldt de 90% norm ook bij nieuwe medehuur?
  Dat hangt af van de omstandigheden. Alleen indien bij een nieuwe medehuurder er een nieuwe huurovereenkomst wordt aangegaan is de 90% norm van
• Tellen 'om niet' of tegen een (geringe) gebruiksvergoeding tijdelijk in gebruik gegeven woningen die worden gesloopt mee voor de 90% norm?
  Nee. Indien geen sprake is van een huurcontract dan tellen deze niet mee. In deze gevallen hoeft dus ook geen controle van het huishoudinkomen plaats te vinden.
• Vragen over Overige
• Is de grens van € 664.66 een kale huurgrens of rekenhuurgrens?
  De Europese beschikking gaat uit van kale huur, ook wel netto huur (dus niet de rekenhuur zoals bij de huurtoeslag) tot en met € 664.66. De huurprijs wordt jaarlijks op 1 januari aangepast.
• De grens uit de Europese beschikking is dus niet hetzelfde als de huurtoeslaggrens. Het kan dus voorkomen dat een huurder van een woning die valt onder de 90%-norm niet in aanmerking komt voor huurtoeslag?
  Ja, dat is mogelijk. Het gaat om de situaties waarbij de rekenhuur door de subsidiabele servicekosten boven de € 664.66 uitkomt. Rekenhuur is een term uit de Wet op de Huurtoeslag. Het is de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals lift, verlichting, schoonmaakkosten, huismeester en gemeenschappelijke ruimten. Voor iedere post mag maximaal € 12 in rekening worden gebracht. In totaal zijn de subsidiabele servicekosten dus maximaal € 48. Deze overschrijding van de rekenhuur van € 664.66 zal vooral voorkomen bij complexen met gestapelde woningen voor bijvoorbeeld senioren. Het is aan de corporatie om te bepalen of het wenselijk is de woning toegankelijk te houden voor huurtoeslagontvangers. Anders zullen zij via de advertentietekst woningzoekenden moeten attenderen op het niet kunnen krijgen van huurtoeslag.

• Home
•  »  Woonruimteverdeling
•  » FAQ Europaregeling